1. 검토 배경과 전제

1-1. 검토 배경

위스테이 별내(남양주 별내신도시, 491세대)는 국내 최초의 협동조합형 공공지원 민간임대주택이다. 현재 소유구조는 "아파트의 주인은 리츠, 리츠의 주인은 협동조합, 협동조합의 주인은 조합원"의 4단 구조로, 아파트 소유권은 뉴스테이 위탁관리 부동산투자회사(리츠)에 있고 위스테이별내사회적협동조합은 리츠의 주주일 뿐 임대사업자 지위를 갖지 못한다.

2028년 6월 8년 의무임대 기간 만료를 앞두고, 조합은 분양전환이 아닌 장기임대 전환을 국토교통부와 협의해 왔으며, 2026년 8월 정부의 20년 장기임대 제도 도입 발표로 제도적 통로가 열렸다. 본 보고서는 여기서 한 걸음 더 나아가 협동조합이 임대사업자 지위를 인정받고 리츠의 모든 자산을 인수하여 직접 운영하는 경우를 가정하고, 적절한 지분구성과 운영모델을 3개 시나리오로 설계한 것이다.

1-2. 재무 전제 (강의안 수치 기준)

• 인수 시 신규 조달이 필요한 규모: 민간 747억 + 모리츠 우선주 274억 ≒ 약 1,021억원 (약 1,000억 내외로 상정)
• 인수가격은 시세와 관계없이 사업 초기에 미리 확정되어 있음 — 위스테이 설계의 핵심 안전장치
• 조합원 지위: 출자금 4천만원(조합원 자격) + 임대보증금(임차인 자격) 분리 구조, 84㎡ 기준 월 임대료 약 74만원(시세 대비 약 20%↓), 전 세대 월 조합비 5만원

1-3. 세 시나리오 공통의 3대 원칙

2. 시나리오 A — 조합원 자력형 (완전 자가소유 모델)

2-1. 지분구성 — 조합 100%

2-2. 운영모델

• 조합 직영: 사무국을 자산관리 기능(시설·수선·재무)까지 확대. 대의원총회—이사회—집행위원회—위원회 자치 구조는 현행 유지
• 관리사무소 위탁을 조합 자회사(공동체이익회사)로 내부화 — 관리비 절감분도 조합 손익으로 귀속
• 기존 커뮤니티 비즈니스(협동상회·태양광·공간 대관)는 보조 수익원으로 유지·확대

2-3. 임대료 인하 경로

• 우선주 배당·민간 이자 소멸분으로 인수 즉시 3~5% 인하
• 이후 융자 원리금 상환 진도에 맞춰 5년 단위 단계 인하
• 15년차 목표: 시세 대비 40~50% 저렴

2-4. 강점과 리스크

3. 시나리오 B — 연대·혼합 지분형 (사회적금융 파트너십 모델)

3-1. 지분구성 — 조합 60% → 15년 내 90% 이상

3-2. 운영모델 — 공동체이익회사(CIC) 계열화

조합이 지주(持株) 역할을 맡고, 산하에 사업별 공동체이익회사를 둔다.

• 커뮤니티비즈니스(CB)위원회가 자회사 이사 추천권을 갖는 지배구조 — 위원회 자치와 사업 집행의 연결

3-3. 임대료 인하 경로와 수익모델

• 초기 3년 임대료 동결 (수익사업 투자 우선) → 우선출자 상환이 진행될수록 배당 부담이 줄어 후반부 인하 가속 → 15년차 시세 대비 35~40%↓
• 비임대 수익 목표: 총수익의 20~25% — 단지 상가 직영 확대, 다함께돌봄센터 등 공공위탁 추가 수주, 태양광 증설, 커뮤니티시설의 지역 개방 유료화(교육·행사)
• 수익 배분 3원칙: ① 우선출자 상환 ② 임대료 인하 ③ 일자리 확대 — 배분 비율을 매년 총회가 의결

3-4. 강점과 리스크

4. 시나리오 C — 공공 파트너십형 (20년 장기임대 제도 활용 모델)

4-1. 지분구성 — 조합 51% (경영권 확보 최소선)

4-2. 운영모델 — 조합 직영 + 공공 협약 운영

• 20년 장기임대 등록에 따른 임대료 상한(시세 70~75%)·입주자격 협약을 수용하고, 그 대신 기금 저리·재산세 감면 등 공공지원 패키지를 받음
• 이사회에 공공 추천 비상임이사 1석 — 공공성 감시와 조합 자치의 균형
• 수익모델은 공공위탁 특화: 돌봄·평생교육(백개의학교의 지역 개방)·지역 커뮤니티 관리 수탁. 수익 규모는 B안보다 작지만 안정성이 높음

4-3. 임대료 인하 경로

• 세 안 중 가장 빠르고 확실 — 협약상 상한 자체가 인하 장치로 작동
• 융자·배당 부담이 가장 가벼워 초기부터 연 1~2%p씩 실질 인하, 10년차 시세 대비 35%↓를 협약 목표로 명시

4-4. 강점과 리스크

5. 종합 비교와 제언

5-1. 시나리오 비교표

5-2. 시나리오 공통 필수 장치

• 배당불가·자산잠금 유지 — 개인 시세차익 실현의 구조적 차단 (강의안 정리 04 "소유구조가 문화를 결정한다")
• 탈퇴 에스크로 적립 — 출자금 환급 유동성 리스크 대비
• 장기수선충당금의 법정 대비 상향 — 자가소유 전환 시 수선 책임이 리츠에서 조합으로 넘어옴
• 인하 로드맵·수익 배분 비율의 매년 총회 의결 — 참여의 구조(강의안 Q8)를 재무 의사결정까지 확장

5-3. 제언 — 단계 전략